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宜宾:新国五条考验开发商综合能力

文章来源:宜宾日报 更新日期:2013/2/26 10:25:34

  2月20日,国务院常务会议研究部署继续做好房地产市场调控工作。会议提出了完善稳定房价工作责任制、坚决抑制投机投资性购房、增加普通商品住房及用地供应、加快保障性安居工程规划建设和加强市场监管等五个方面的政策措施,并强调加快形成引导房地产市场健康发展的长效机制。

  据《中国证券报》报道称,与此前市场传言的二套房门槛提高等措施相比,此次出台的政策措施力度稍显温和。业内人士指出,高层在两会前夕针对楼市调控再发强音,对市场预期的影响不可忽视。在看似原则性的表态背后,不排除未来调控加码的可能。若房价持续大幅上涨,限购扩围、信贷门槛提高和房产税试点扩军都可能成为政策加码的着力点。

  消息一出,从事房地产销售近十年的何先生认为,在楼市回暖预期不断高涨的环境下,新“国五条”释放房地产调控政策不动摇、力度不放松的信号,很明显,中央在继续打压投资、投机性房产消费。而新国五条实施效果如何,很大程度上取决于地方政府对政策的跟进与执行。就宜宾这样的三四线城市而言,新国五条对房地产市场的影响相对于一二线城市会小一些。

  “这个是黄牌警告!”从事房地产管理工作的颜雪表示,这次的新国五条并没有实际的更严厉的措施发布,但是如果继续市场形势过热,更加严厉的调控措施必定会出现,甚至不排除出现二套房贷款首付比例会继续加大甚至停贷的可能。他还说,三四线城市更应该警惕由于上轮房市上涨带来的泡沫破灭的危险,购房应更加谨慎。

  宜宾的业内人士认为,房产税和限购政策目前在宜宾实施的可能性很小,在全国两会以前,加快保障性安居工程规划建设会成为新国五条对宜宾影响最大的部分。基于多种因素考虑,可以说,考验宜宾开发商综合能力的时机到了。综合能力强的开发公司将在此轮竞争中取得更好效益,而综合能力较弱的开发公司则会面临诸多困境。

  加快保障性安居工程规划建设很可能会使土地出让中附带保障房配建条件,会增加开发的隐形成本。此外,土地出让可能还会附带代建道路、代建公园、代建绿化、各种廉租房和征收安置房等条件,虽然代建是不需要开发商承担费用的,但是在建设期间的资金利息也会成为开发商的隐形成本。

  隐形成本的增加一方面需要考验开发公司决策层的战略决策能力,另一方面需要一个专业化的团队进行支持。决策层要根据开发团队收集整理的大量信息,凭借敏锐的市场观察能力和意识,对中央和地方政策,以及政策执行力度的可能性进行预判分析,据此确定公司发展方向。专业团队内部需要有完整和详细的分工,具有强大的统筹能力,能够进行精细化团队操作,同时机构精干,应变能力强,操作灵活。

  现在的房地产开发是资金、资源相当集中的行业,已不再是靠传统的单纯的投入与产出中产生利润来生存发展,而是靠开发商的自由现金流有效滚动产生效益,这就要求宜宾一些房地产开发企业由此前的建设企业向现代化企业转型,也对决策层和开发团队所具有金融和地产方面的专业化知识提出新的要求。

  另外,基于宜宾建百万人口大城市,新开发的大多数地块都是属于开拓性地块考虑,开发商竞拍土地时还需要对土地现状及周边情况进行全面考察,对城市配套设施的后期建成完善情况有一定预判,将土地出让金以外可能产生的代建资金利息、前期推广费用等充分计入成本,减小误差。(严洪英)

编辑:马庆娟     

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