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自贡8成小区无住宅维修专项资金

目前,该市正在制定补集办法,可行性方案将出台
文章来源:华西城市读本 更新日期:2013/1/18 9:19:46



自贡市房管局工作人员检查小区加压泵室 。

为业主配备手推车的自贡某小区,备受业主好评。

《自贡首例 业主状告物管案开庭》追踪

  昨日,本报报道了自贡市首例业主状告物业公司案,引起广泛关注。

  不少业主质疑,“物管不负责,物管费收来干什么用?”物业公司也有窘境,“小区无住宅维修专项资金,业主方不明晰双方权责,难服务。”

  昨日,华西城市读本记者从自贡市房管局获悉,目前自贡全市由物业公司管理的小区共有250余个,8成小区无住宅维修专项资金。目前,自贡正在制定补集办法,将出台一个可行性方案。

物业诉苦

业主权责不明晰 物管费不包括大件设施维修

  “所有权利归业主大会,但业主对权利和义务,以及对物业公司权责不明晰,是导致业主与物业公司起纠纷的原因。”自贡安康物业公司负责人李刚说,“常有业主以放弃权利为由,不履行义务。”李刚还举了个例子,“常住一楼的业主以自己没有用到电梯为由,不缴纳电梯安装费用,这是与《四川省物业管理条例》相违背的。”

  “房屋关门以内为业主专有,常有业主因水管坏了,而找物业公司去修理的。如果不去处理,业主就认为物业公司不履责,矛盾就这样产生了。”李刚表示,业主对物业公司权责的不明晰容易产生矛盾,“物业同业主有了矛盾后,不少业主常常会产生抵触情绪,不去积极地协商解决。”李刚还表示,多数业主对物业公司收取的物管费用处和去向不清楚,“物管费并不包括小区大件设施和业主室内设施的维修、更换费用,这是误会点之一。”

  自贡物业管理协会会长陈革表示,常有业主用自己的权力,对抗其他业主和物业公司的权力,“小区一楼常有人将窗户改建为开放式的门来用作茶坊,但这让整栋楼的门禁系统形同虚设,楼内其他业主的人身财产安全难以保障,物业公司的安保职责也难以履行。”同时,物业公司对业主私自改建行为没有执法权,“但其他业主总认为物业公司应该对此负责”。

物业收费

很困难更好的服务需要费用支撑

  对物业收不到物管费而撤离小区的事情,李刚认为,“收不到物管费,物业公司运营困难,物业公司不得不以降低服务或者用减少员工的方式来维持运转。但服务降低后,业主又开始要求物业公司提高服务。但更好的服务需要费用支撑,物业公司提出增加物管费时,业主会更加抵触,引起更多的矛盾,更多的业主不交物管费,最后导致物业公司不得不撤离小区。小区内的公用设施维护由此中止,后来接盘的物业公司也无法完全接手,小区始终处于一种低限度的运转中。”

  “自贡整个行业的物管费收缴率不足80%,”李刚说,“自贡物管费收取标准是周边几个市最低的,但随着人工费的逐年攀升,自贡物管费收取的标准没有相应增长,物业公司盈利困难。”李刚同时表示,“一分钱一分货,低收益情况下,物业公司难给业主,提供业主心理预期的高服务”。

  对于业主与物业公司的纠纷,自贡市房管局张姓工作人员表示,物管作为服务业,“消费者,即业主方主要以自己的感受到、看到的服务来评判物业公司,对物业公司的大部分服务,实际上并不知晓。甚至有业主认为,没有物业服务小区同样能正常运转”。该工作人员同时表示,在自贡250余个由物业公司管理的小区中,“几乎每个小区都存在有业主不交物管费的情况。”

物管瑕疵

物业公司良莠不齐行业有待规范

  “业主与物业公司的矛盾纠纷,是自贡物业服务行业发展中必须经历的阵痛。”自贡物业管理协会会长陈革说,“然而物业公司自身的问题也不容忽视。”陈革表示,部分物业公司自身存在经营不诚信、设备维护不到位等问题。

  “有部分物业公司人员配备不到位,例如让不具有从业资质的退休人员担任保安等。”自贡安康物业公司负责人李刚说,“这些都需要进一步完善法律法规和行业自律来进行督促和改进。”

相关说法

自贡80%以上小区无住宅维修专项资金

  据悉,根据2009年5月发布的《四川省住宅专项维修资金管理细则》,自贡市2009年10月1日前开始预售的小区均未强制归集住宅专项维修资金,“2009年10月1日后开始预售的新小区则在购房时,强制征收此资金,用于小区免费维保期后公用部分的维修和更换。”

  “这些未归集住宅维修专项资金的老小区中,包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等的维修上,都没有资金来源,”自贡市房产局林姓工作人员说,“公用设施不及时维修和更换,导致小区难以正常运转。”该工作人员同时表示,老小区住宅维修专项资金的归集由业主大会决定,“但到目前为止,还没有一家老小区自行将此资金归集完成的。”

  自贡物业管理协会会长陈革表示,自贡业主普遍对物业公司的权责不清楚导致了业主与物业公司的“误会”,“小区的设施一旦损坏,业主就找物业公司,但他们并不知道,在没有住宅维修专项资金的情况下,物业公司无法对小区的大件设计进行维修和更换。”

  对于住宅维修专项资金的归集,2009年10月1日前预售的自贡怡景湾小区业主张女士说,“由业主大会决定归集住宅维修专项资金,但总有那么几户业主不愿意交,再怎样苦口婆心地劝也不行,总不能把别人告上法庭吧?所以才一直拖延至今。”

  据悉,在自贡市小区中,2009年10月1日前预售的高达80%,“自贡老小区无住宅维修专项资金,物业公司无法向业主大会申请资金,对小区公用的大件设施进行维修,小区无法正常运转,业主追究物业公司失职。由此,业主与物业公司矛盾在原有的基础上激化。”自贡安康物业公司负责人李刚说。

改进建议

正在制定补集办法可行性方案将出台

  据了解,自贡市目前有部分2009年10月1日前预售的老小区,正在自行归集住宅维修专项资金,“每个月多交几毛物管费,然后将这笔钱单列出来作为住宅维修专项资金,一年下来便基本能凑够小区当年的大件设施维修、更换的费用。”自贡物华晶舍小区业委会成员余济川说。自贡安康物业公司负责人李刚亦对此表示赞同,“一次性归集这笔钱,数目太大,大家都不愿意拿出来,采用陆续性的方式进行归集,可行。”

  自贡市房管局林姓工作人员表示,针对自贡市2009年10月1日前预售的小区的住宅维修专项资金问题,“目前正在制定补集办法,预计2到3个星期内将出台有一个可行性的方案”。(刘瑞 记者兰江)

编辑:马庆娟     

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