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宜宾商品房拟“限价”高价楼盘一去不复返?

文章来源:宜宾日报 更新日期:2013/1/17 10:53:58

  日前,本报刊发消息《宜宾:商品房拟“限价”》称为积极平抑房价,目前限价商品房建设的顶层设计已提上议事日程。

  商品房价可能怎样限?为什么在全国楼价上涨普遍都有所抑制的这个时候,推出这样一个政策?最终能起到多大作用?制约因素有哪些?针对这些问题,昨(16)日,记者采访了两位业内人士。

限最高价 限均价 限户型?

  实际上,限价商品房在全国楼市不算首例,能够学习借鉴的例子有很多。业内人士杨先生告诉记者,土地拍卖市场一向都是价高者得,如果推出限价商品房,在这一环节就会给出限定条件,设置该块土地的最高价,以及商品房建成以后的最高价或者均价,这被称之为“双限”。“用哪种现成的,或者重新创新,都还不清楚只有等着政策出来。”杨先生说。

  社大地产研究中心负责人柏晶告诉记者,限价的方式可能会体现在各个环节,但总之政府肯定要让利,在土地出让环节,可以限定套型,之前“国六条”被称之为9070,意为70%的套型必须在90平方米以下,这个政策在宜宾根本没有得到落实,宜宾楼盘都以大套型为主。第二个环节即是土地以什么形式出让,是划拨,还是拍卖,抑或挂牌,都会造成区别。而税费方面,政府肯定要给予一定的优惠政策,限价商品房才能推行。在销售后期,商品房最终定价也就最直接地影响政策的成果,“限土地出让金价格,限房屋价格,限户型,限购房人群,种种都有可能。”他说。

限价已成为关键时间点

  过去两年,宜宾的楼价趋于稳定,根据宜宾社大地产研究机构统计,去年1—12月宜宾中心城区商品房每平方米均价为4930元,比去年每平方米的年均价上浮了约200元。而且2011年、2012年两年间,宜宾完成的计划供地量都不算少,去年完成了986亩。为什么在这样一个时间点,准备推出限价商品房呢?

  “宜宾最近的房价是涨得不凶,但是很明显已经领先川南了。”杨先生说,在2011年以前,连续四年的土地供应量相当低,平均下来有400亩左右。按他的粗略计算,能够推出来的总房源在80万平方米左右,这样的供应量让市民有一种供不应求的感觉,所以房价上涨。

  同时,虽然从2011年开始土地供应量增加,但从土地供应到房子现市都有一个时间差,一般不可能在当年拿地,当年现市,土地市场对于楼市的影响得需要两三年才有效果,所以现在来看翠屏区在售楼盘相对川南地区其他城市,比如自贡、泸州、内江,房源是最少的,同样的价格就要高一些。

  “自贡4000多元/平方米,在任何一个区域都能买到房子,在宜宾翠屏区范围内最便宜的都是5500元左右,贵的能卖上7000元,均价明显感觉出来偏高。从楼盘供应量看,看得到在售的最多6、7个,隔宜宾比较近的自贡至少有20多个,上次我过去有30多个。”杨先生说,楼盘供应多,竞争多,价格就少。

  杨先生给记者算了一笔账,“6700元/平方米,三口之家买100个平方,加上税收总价70多万,三成首付、装修就不算了,20年月供,一个月得还3000多元,按照宜宾普通人均收入,每个月2500元,这样的月付你敢付吗?还过不过日子?”他说,现在宜宾已经到了普通人买不起房子的时候了。

  顶层设计权利约束将影响效果

  报道指出,下一步随着宜宾新增高端楼盘入市,其价位将进一步拉动主城区和全市的房价继续上扬。而即将推出的新政剑指高端楼盘,主要目的是有利于满足中等收入家庭的购房需求,将对平抑房价起到积极作用。这是否意味着,宜宾的高价楼盘一去不复返。

  “很难说宜宾有所谓的高端楼盘。”杨先生笑着说道,“因为宜宾的房价简直没有拉出来差距。房地产商因地域因素决定商品房价格,在城区南岸西区,姑且不论配置怎么样,价格一出来,不高端的都高端了。”

  杨先生认为,限价商品房能起多大的作用还要看政府的决心,“现在宜宾价格比较高的楼盘能够达到7000元/平方米左右,如果政府限定在8500元/平方米以内,那能起到多大作用?宜宾在未来很长一段时间都未必能达到这样一个价格水平,8500元/平方米现在能在成都买二环的房子了。”

  柏晶言语当中显得并不是那么乐观。“不能完全说限价或者平抑房价,实际上目前宜宾和其他地方都是以商品房为主,全国各地,各种房屋类型都很多,廉租房、单位福利房、经济适用房,还包括限价商品房,都比较多,但实际上都没有真正意义上平抑房价或者抑制房价过快上涨。”

  为什么?在柏晶看来,主要有两个原因,“最重要的原因还是量太少了,不能推动楼市平稳发展。另外有些经适房、廉租房最终成为了某部分利益群体的囊中之物,不能够更有效地满足市场,没有真正投入到市场上来。”他说,如果只是单纯的分配,就不能影响整体房价走向。

  起得了效果与否,柏晶认为主要是两个问题需要解决,一是顶层设计,“设计得不好、不合理,最终可能既像商品房又像经适房。”二是权力的约束,如果权力过度染指这些限价房,那么也起不到它应有的效果。

  在柏晶看来,限价商品房并不会直接影响未来宜宾的某些价格比较高的商品房,“限价商品房因为享受了特殊的优惠政策,可能如同经适房一样要求几年以后才能过户,那么这就是两种不同的市场面,相互的影响毕竟有限。”

城市发展与限定房价的博弈

  新的市政设施要建设,城市建设之后要维护,对商品房限价,政府在土地市场上的收益减少,我们生活的便利性也会直接受到影响,如何保证城市人居环境又能实行限价呢?

  另外,宜宾要建设双百城市,推行城镇化,这些都需要大量的资金,据专家测算,每一个农村户口转成城市护城,政府都要投入10万元,这其中包括医疗、住房、教育、道路交通、水电气等等支出。而土地收益已经成为财政收入的第二来源。

  “8500元/平米等于没有限,5000元/平米又不大可能,直接打击开发商的热情,他们不拿地,土地供应计划完不成,政府完成不了市政建设,就会起连锁反应,这是一个几方博弈问题。”杨先生说,但是如果顶层设计操作得好的话可以达到一种双赢局面,在他看来,“房价土地价格并不存在太必然的联系,在宜宾这个地方,去年一年的土地价格大多在1600元/平方米的价位,开发商6000元/平方米、卖4000元/平方米都有得赚。”

  “资源有限,敬请高效利用。”杨先生引用了一个广告词,笑了起来。那限价范围可能设定在哪些区间,他认为这影响并不大,“宜宾县土地面积决定不能大量拓展,前两年南溪土地供应疯了,在售楼盘比翠屏区都还多,价格就肯定上不去。”

  “开发商的职能就是提供商品房,让有消费能力的人能够买,而政府的职能之一也是让人有所居,在这一点上要实现政府职能只有让利。”柏晶淡淡地说。(陈旭)

编辑:马庆娟     

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