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宜宾楼市:回暖中的冷思考

文章来源:宜宾日报 更新日期:2013/1/8 9:27:55

  为什么总是雾里看花?

  从2010年4月国家开始实施房地产市场调控以来已经过去了近三年时间,政策调整后期的宜宾楼市,是步入回暖周期,还是进入下行通道,官方、媒体、“砖家”众说纷纭,各有各的角度,各有各的理由,各有各的依据。由于体制机制导致的社会经济问题过于复杂,很难找准房地产市场的具体走向。但至少有一点是社会基本的共识,中国以楼市和股市为主要代表的资本市场已经基本回归理性,就像股市不可能再度上演过度疯狂一样,楼市也不可能再度出现大起大落的过度波动。

  理性认识和楼市相关经济层面的变量因素,是正确估量和分析判断宜宾楼市走向比较的合理方法。
宜宾楼市:抗跌症还是免疫力?

  国家房地产政策调控已近三年,购房百姓和开发商的较量也僵持了近三年。翻开近年来对宜宾房地产市场运行的监测调查资料,以南岸为例,2008年四季度新开盘的优质楼盘均价为每平方米3140元,2009年突破4000元,2010年突破5000元,2011年突破6000元,2012年部分优质楼盘已经领先突破7000元。

  再以调查的区县(不含柏溪)为例,2008年四季度南溪区、江安县、长宁县的调查样本新开盘的楼盘均价为每平方米1470元,2009年突破2000元,2010年突破2500元,2011年突破3000元,2012年已经突破3500元,有的已经突破4000元。

  购买力:

  是决定楼市走向的重要因素

  长期以来,物价整体水平持续上涨,储蓄存款实际负利率,城乡居民除了很少量投入到黄金市场外,股市和楼市几乎成了更多有结余百姓的主要投资渠道,而且这种投入,即居民购买力能力还在刚性增长。近年来,全国的城乡居民储蓄存款总量以15%的速度增长,目前已经逼近40万亿元,加上股市及手持现金等,全国城乡居民扣除不动产以外,具有短期购买力的货币资产已经达到60万亿元。再看宜宾,660亿元的城乡居民储蓄,加上进入股市和手持现金也超过1000亿元。而且这个衡量城乡居民购买力的重要指标,还在以每年17%左右的速度持续增加。

  收入差距:仍然影响楼市走向

  收入差距也是影响市场购买力的重要因素,但们常常听到的居民收入等指标更多使用的是“平均”数,而恰恰是这个平均数,掩盖了许许多多矛盾。例如,前面所说的居民储蓄,如果按照人均计算,全国(包括8亿多农村人口)人均储蓄3万多元,即三口之家10万元储蓄也仅仅属于全国平均水平。但可以肯定的是,一方面,包括城市农村的大多数家庭没有达到这个平均数,有的甚至不仅没有储蓄,反而还有一屁股银行负债。另一方面,少部分家庭远远超出了这个平均数,甚至上千万元上亿元都有。官方媒体经常假装搞不懂为什么城乡居民储蓄那么多,为什么消费市场总是拉动不起来。实际上富裕家庭该有的什么都有了,他们钱多的已经不在乎价格,而更多的相对贫困家庭想有的却没有购买能力,这就是近年来楼市观望群体大量增加,商品房价格销售持续低迷,但房价却刚挺的主要原因。这也是新一届中央领导高度关注的解决居民收入和贫富过度差距问题,中央解决收入和贫富过度差距的信息开始倍受百姓关注。

  货币供应量:影响楼市的又一主因

  由于体制机制原因,加上经济结构和发展方式的不合理,在消费市场难以释放的背景下,投资仍然是国绝大多数地区实现经济发展的主要方式。但大量投资又会带来大量的货币发行,大量的货币发行又会推动物价上涨。货币发行和居民储蓄是衡量市场购买能力最重要的指标。从国家向社会公布的广义货币和国内生产总值来看,国的广义货币和GDP的增幅比例长期保持在1.6左右,也就是说中国广义货币是GDP的1.6倍,而绝大多数物价稳定的国家,这个指标控制在0.5-1.0之间。在市场货币供应量持续刚性大幅度增长的背景下,又想让楼市房价明显下降,这不符合最基本的市场经济规则,这种做法无异于掩耳盗铃。(吴小北 记者 黄睿麒)

编辑:马庆娟     

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